2013年中國(guó)房地產(chǎn)中介面臨的風(fēng)險(xiǎn)分析

中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊： 

    內(nèi)容提要：目前我國(guó)的房地產(chǎn)中介普遍處在一個(gè)初級(jí)發(fā)展階段，房地產(chǎn)中介領(lǐng)域的法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)都相對(duì)缺乏。而房地產(chǎn)行業(yè)又是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)消費(fèi)也是事關(guān)國(guó)計(jì)民生的大事，所以國(guó)家會(huì)隨著市場(chǎng)發(fā)展而不斷調(diào)整或制定新的政策、法律法規(guī)。這必然使得房地產(chǎn)中介會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)間處在一個(gè)不確定的環(huán)境中，這就是中介業(yè)面臨的政策、法律風(fēng)險(xiǎn)，其直接體現(xiàn)在改變或重新形成房地產(chǎn)中介行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局和經(jīng)營(yíng)重心。

    許多人會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)中介公司僅作為“顧問(wèn)”提供服務(wù)，又不涉及投資，并沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)需要承擔(dān)，因此在居間業(yè)務(wù)中進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理沒(méi)有現(xiàn)實(shí)意義。事實(shí)上，許多中介公司失敗的原因卻并非其把握商機(jī)的能力不足，而是其缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)或風(fēng)險(xiǎn)管理措施不當(dāng)?shù)染壒�。因而，�?duì)房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)必須進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理。 

    房地產(chǎn)中介所面臨的風(fēng)險(xiǎn)中，主要分為外部風(fēng)險(xiǎn)與內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)屬政策變動(dòng)給行業(yè)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，是不可控的；而內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)屬于企業(yè)管理范疇，只要認(rèn)真總結(jié)、控制，是可以防患于未然的。

    （一）外部風(fēng)險(xiǎn)：宏觀政策、法律法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn) 

    目前我國(guó)的房地產(chǎn)中介普遍處在一個(gè)初級(jí)發(fā)展階段，房地產(chǎn)中介領(lǐng)域的法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)都相對(duì)缺乏。而房地產(chǎn)行業(yè)又是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)消費(fèi)也是事關(guān)國(guó)計(jì)民生的大事，所以國(guó)家會(huì)隨著市場(chǎng)發(fā)展而不斷調(diào)整或制定新的政策、法律法規(guī)。這必然使得房地產(chǎn)中介會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)間處在一個(gè)不確定的環(huán)境中，這就是中介業(yè)面臨的政策、法律風(fēng)險(xiǎn)，其直接體現(xiàn)在改變或重新形成房地產(chǎn)中介行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局和經(jīng)營(yíng)重心。 

    所以，為了把握或應(yīng)對(duì)各種可能的政策不確定性，中介公司應(yīng)把握和洞悉行業(yè)發(fā)展規(guī)律、各階段特點(diǎn)和存在問(wèn)題。只有這樣，才能有效地預(yù)測(cè)國(guó)家政策的變化時(shí)機(jī)及程度，預(yù)見(jiàn)性地做好相應(yīng)對(duì)策，化被動(dòng)應(yīng)對(duì)為主動(dòng)適應(yīng)，化風(fēng)險(xiǎn)為機(jī)遇。 

    （二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)：業(yè)務(wù)管理上的風(fēng)險(xiǎn) 

    1、房源資訊調(diào)查不準(zhǔn)確引起的風(fēng)險(xiǎn) 

    房源資訊調(diào)查不準(zhǔn)確指的是中介公司或經(jīng)紀(jì)人因?yàn)榭陀^條件的限制或主觀原因，對(duì)房源的相關(guān)信息掌握得不全面。比較常見(jiàn)的是房屋的質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)、入市許可等問(wèn)題，因?yàn)檫@些問(wèn)題往往需要深入調(diào)查才能了解清楚，而一般的中介公司是很難組織人力對(duì)每一套房源進(jìn)行深入調(diào)查的。比如二手房是否即將拆遷、是否已經(jīng)抵押或涉案被查封、產(chǎn)權(quán)共有人的意見(jiàn)等均為影響房屋能否上市的重要因素。在房源信息欠缺的情況下開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，如果在成交后發(fā)現(xiàn)該房源存在某些問(wèn)題，就可能發(fā)生糾紛，從而引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)事件。 

    2、經(jīng)紀(jì)人亂承諾引起的風(fēng)險(xiǎn) 

    在與客戶的接觸過(guò)程中，有些經(jīng)紀(jì)人為了討好客戶，會(huì)隨意做出一些承諾，這些承諾有時(shí)看似不難兌現(xiàn)，但卻有可能增加中介公司不必要的工作量，而一旦中介公司不去兌現(xiàn)，就會(huì)引起客戶的反感或投訴，甚至引起法律上的糾紛。再加上目前很多經(jīng)紀(jì)人的法律、法規(guī)意識(shí)較弱，在與客戶簽訂服務(wù)協(xié)議時(shí)，往往一味地迎合客戶的要求，做出無(wú)法兌現(xiàn)或其它不適當(dāng)?shù)某兄Z或在協(xié)議中寫下某些難以兌現(xiàn)的承諾條款。而一旦客戶要求兌現(xiàn)該條款，就會(huì)令中介公司陷入非常被動(dòng)的境地，甚至最終引起客戶的不滿和糾紛，有時(shí)甚至?xí)�帶�?lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失，也給中介公司的形象帶來(lái)?yè)p害。 

    3、房屋保管帶來(lái)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) 

    在獨(dú)家代理業(yè)務(wù)當(dāng)中，有些業(yè)主在將房源委托給中介公司進(jìn)行銷售或租賃時(shí)，會(huì)將該房源的鑰匙交予中介公司保管、使用。而不少經(jīng)紀(jì)人為了帶客戶看房時(shí)的方便，也會(huì)主動(dòng)向業(yè)主要求將房屋的鑰匙交予公司保管，并承諾確保房源的安全性。這樣，中介公司就要承擔(dān)該房源的保管風(fēng)險(xiǎn)了。中介公司一旦接受了業(yè)主所委托房屋的鑰匙，就要對(duì)該房屋履行保管責(zé)任，該房屋若是發(fā)生財(cái)產(chǎn)失竊或是被人為損壞等情況，所造成的損失皆由中介公司負(fù)責(zé)賠償。特別是對(duì)于一些裝修較為豪華、家具電器較為名貴的房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，中介公司所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就更大。因此，經(jīng)紀(jì)人在接受房屋的鑰匙時(shí)，一定要謹(jǐn)慎，并做好家具電器等物業(yè)查點(diǎn)工作。 

    4、交易資金監(jiān)管不當(dāng)引起的風(fēng)險(xiǎn)

如何確保交易資金的安全是房地產(chǎn)交易中最為核心的問(wèn)題。因?yàn)榉慨a(chǎn)交易不像其他商品交易那樣可以當(dāng)場(chǎng)“一手交錢一手交貨”，必須由買賣雙方在簽訂房地產(chǎn)買賣合同、交付部分或全部房款后，才能到房地產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)登記、審核、過(guò)戶等手續(xù)。在交付房款至房屋過(guò)戶完畢這個(gè)過(guò)程中就形成了時(shí)間差，極容易導(dǎo)致合同欺詐行為的發(fā)生。為保障交易安全，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常會(huì)接受買賣雙方的某些委托代管款項(xiàng)，如定金、房款、交易費(fèi)用等，在合同條件成立的情況下依合同約定代為支付上述款項(xiàng)。而這些資金少則幾百，多則幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)，對(duì)于經(jīng)紀(jì)人而言，依法正確、有效地監(jiān)管這種代收代付資金非常重要。一旦監(jiān)管不當(dāng)則會(huì)給買賣雙方造成損失，同時(shí)也會(huì)給經(jīng)紀(jì)公司帶來(lái)?yè)p失。 

    5、不良客戶帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 

    中介公司在與客戶打交道時(shí)，也常會(huì)因不良客戶的不當(dāng)行為而發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)事件。有些嚴(yán)重事件給企業(yè)帶來(lái)的不僅是名譽(yù)、金錢方面的損失，有時(shí)也會(huì)牽扯到刑事案件。比如有些客戶利用偽造證件詐騙，經(jīng)紀(jì)人如果防范心理不強(qiáng)，或是業(yè)務(wù)操作不規(guī)范，就有可能讓他們?cè)p騙成功，從而給公司帶來(lái)?yè)p失。因此，中介公司應(yīng)對(duì)產(chǎn)權(quán)人身份等進(jìn)行確認(rèn)，以防止某些業(yè)主虛報(bào)其物業(yè)權(quán)屬資料等，從而給交易造成不便或令交易失敗。 

    再有買賣雙方聯(lián)合“跳單”給經(jīng)紀(jì)公司造成的損失。如經(jīng)紀(jì)人帶買家去看房，因業(yè)主也在物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，因此買賣雙方就有了相互接觸的機(jī)會(huì)。這種時(shí)候，有些客戶為了逃避支付服務(wù)傭金，會(huì)謀求私底下達(dá)成交易。這樣不僅公司收不到服務(wù)費(fèi)，就連經(jīng)紀(jì)人付出的時(shí)間、精力及電話費(fèi)、交通費(fèi)等成本都無(wú)法得到補(bǔ)償。 

    6、經(jīng)紀(jì)人道德風(fēng)險(xiǎn) 

    有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為了個(gè)人的利益，會(huì)置中介公司的利益于不顧，做出一些損害中介公司的利益與形象的行為。這種經(jīng)紀(jì)人的道德風(fēng)險(xiǎn)也是中介公司要重點(diǎn)防范的，尤其是在一些財(cái)務(wù)監(jiān)管制度不夠完善的公司，經(jīng)紀(jì)人的“可乘之機(jī)”較多，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)會(huì)也就較大。 

    經(jīng)紀(jì)人的道德風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：私自收取客戶房款后逃跑；為了自己個(gè)人的利益，將房源或客戶資料外泄；利用中介公司的房源與客戶資源，私下促成雙方交易，為自己賺取服務(wù)傭金；私自抬高房源的售價(jià)，賺取其中的“差價(jià)”等等。其中，尤其要注意的是房源或客戶資料外泄的現(xiàn)象。因?yàn)榉吭椿蚩蛻糍Y料是中介公司的關(guān)鍵資源，中介公司所掌握的房源或客戶資料越豐富，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)。有些中介公司為了獲取競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的房源或客戶資料，會(huì)用金錢買通競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手公司的經(jīng)紀(jì)人，讓他們?yōu)槠涮峁┬枰�的資料。 

    對(duì)經(jīng)紀(jì)人道德風(fēng)險(xiǎn)的防范，要求中介公司一方面要不斷完善各項(xiàng)管理制度，另一方面則要不斷培養(yǎng)經(jīng)紀(jì)人對(duì)公司的歸屬感、忠誠(chéng)感，提高其道德修養(yǎng)。