上海酒店公寓業(yè)態(tài)空間分布特征

中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：從 50 個(gè)樣本空間分布可得，54%（27 家）的上海酒店公寓集聚在中央商務(wù)區(qū)、新興商務(wù)（購物）區(qū)內(nèi)或周邊 1 公里范圍內(nèi)，包括虹橋商務(wù)區(qū)、中山公園商圈、徐家匯商圈、打浦橋商圈、南京西路商圈、黃浦區(qū) CBD、陸家嘴商圈。 

    將上海酒店公寓的分布與其周邊的交通樞紐或干道、商務(wù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、旅游吸引物、生活區(qū)等區(qū)位比對分析，本文認(rèn)為上海酒店公寓空間分布有五方面的特征。 

    上海酒店公寓空間分布特征表 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《2013-2017年中國產(chǎn)權(quán)式酒店市場專項(xiàng)調(diào)研及投資方向研究報(bào)告》

    特征一：沿城市交通干道分布 

    有 76%（38 家）的酒店公寓以高架（包括延安路高架、內(nèi)環(huán)高架及中環(huán)）為軸線分布于兩側(cè)。其中以延安路高架兩側(cè)分布最為密集，平均每公里分布 2.27家酒店公寓。其余 24%（12 家）也均沿地面主干道分布（包括世紀(jì)大道、浦東大道、浦東南路、楊高路）。由表可見，92%（42 家）位于地鐵站出口 1 公里范圍內(nèi)，其中 22 家與地鐵站相距 0.5 公里以內(nèi)。而與機(jī)場和火車站距離在 3公里以內(nèi)的僅 2-3 家，普遍位于 3-15 公里范圍內(nèi)。因此，上海酒店公寓主要沿城市高架、地鐵、地面主干道分布，其分布與機(jī)場、火車站無直接關(guān)聯(lián)。 

    上海酒店公寓與交通樞紐最近距離測算表

    特征二：與城市旅游景點(diǎn)（旅游吸引物）臨近 

    2009 年 9 月，由上海市旅游局等單位主辦的評選活動確定了“新滬上八景”和十個(gè)提名獎(jiǎng)以及一個(gè)“榮譽(yù)獎(jiǎng)”。研究樣本中 82%（41 家）的酒店公寓臨近“新滬上八景”中的“外灘晨鐘”、“摩天攬勝”（陸家嘴）、“十里霓虹”（南京路）、“豫園雅韻”、“舊里新輝”（石庫門）等五景以及提名獎(jiǎng)中的虹橋商務(wù)區(qū)、衡山路、蘇州河畔（長壽路橋至長風(fēng)生態(tài)園）等三景。 

    特征三：與經(jīng)濟(jì)、技術(shù)開發(fā)區(qū)臨近或疊加 

    根據(jù) 50 家酒店公寓樣本的空間布局，80%（40 家）與經(jīng)濟(jì)、技術(shù)開發(fā)區(qū)臨近或疊置，包括：長寧區(qū)的虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)、上海多媒體產(chǎn)業(yè)園，閔行區(qū)的漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)，徐匯區(qū)的交大科技園、復(fù)旦大學(xué)楓林科技園，浦東新區(qū)的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)，普陀區(qū)的未來島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。其中，集聚程度較高的是虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（臨近，18 家，占 36%）和陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)（疊加，即在貿(mào)易區(qū)內(nèi)，7 家，占 14%） 

    特征四：在中央商務(wù)區(qū)、新興商務(wù)（購物）區(qū)集聚 

    從 50 個(gè)樣本空間分布可得，54%（27 家）的上海酒店公寓集聚在中央商務(wù)區(qū)、新興商務(wù)（購物）區(qū)內(nèi)或周邊 1 公里范圍內(nèi)，包括虹橋商務(wù)區(qū)、中山公園商圈、徐家匯商圈、打浦橋商圈、南京西路商圈、黃浦區(qū) CBD、陸家嘴商圈。有研究表明，傳統(tǒng)酒店數(shù)量與各 CBD 的形成時(shí)間具有正向關(guān)系，而此次統(tǒng)計(jì)顯示，酒店公寓數(shù)量與各 CBD 的形成時(shí)間并不一定具有正向關(guān)系，比如，靜安、盧灣兩個(gè)老牌中央商業(yè)區(qū)，其酒店公寓數(shù)量總共僅 7 家，客房供應(yīng)僅占樣本總數(shù)的 9.7%。主要原因是老牌商業(yè)區(qū)地塊、房產(chǎn)資源稀缺價(jià)高，進(jìn)入成本較高。 

    特征五：與國際社區(qū)疊加 

    上海房地產(chǎn)業(yè)對“國際社區(qū)” 普遍的意見是，60%以上居民來自不同國家的社區(qū)。自 1995 年古北新區(qū)因虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)成為國內(nèi)外聞名的國際社區(qū)后，上海又興起多個(gè)國際人士集中居住的社區(qū)，如浦東的濱江、碧云、聯(lián)洋、塘橋以及閘北的大寧，其中較著名是浦西古北、浦東碧云和聯(lián)洋。經(jīng)位置比對，30%（15家）的酒店公寓與古北、濱江、碧云、聯(lián)洋、塘橋 5 個(gè)國際社區(qū)區(qū)位疊加或位于社區(qū)周邊 1 公里范圍內(nèi)（其中疊加的為 10 個(gè)，20%）。 

    上海酒店公寓區(qū)位指向分析 

    區(qū)位指向是經(jīng)濟(jì)活動在選擇區(qū)位時(shí)所表現(xiàn)出的盡量趨近于特定區(qū)位的趨向，如自然條件和自然資源指向、勞動力指向、市場指向、交通運(yùn)輸指向等，是影響區(qū)域空間結(jié)構(gòu)形成與發(fā)展的一種重要基本力量。 

    基于上海酒店公寓空間分布的上述五方面特征，本節(jié)試對其主要區(qū)位指向因素進(jìn)行歸納分析。 

    交通因素 

    旅游要素的發(fā)展必須依靠有效的、有足夠容量的區(qū)域及區(qū)際交通網(wǎng)，因此任何旅游要素的發(fā)展規(guī)劃或思考，都必須包括對交通因素的規(guī)劃與思考。 

    特征一“沿城市交通干道分布”所表明的區(qū)位指向是交通因素。100%的研究樣本分布在城市交通干道周邊，說明酒店公寓最為重要的區(qū)位指向?yàn)榻煌ㄒ蛩亍?nbsp;

    市場因素 

    游客流空間集聚與擴(kuò)散對促進(jìn)旅游要素的空間集聚與擴(kuò)散有非常重要的作用。本文認(rèn)為，與酒店公寓相對應(yīng)的游客流可以理解為酒店公寓的客源。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、商務(wù)區(qū)及國際社區(qū)是酒店公寓主要客源的集聚地，因此，酒店公寓區(qū)位“與經(jīng)濟(jì)、技術(shù)開發(fā)區(qū)臨近或疊加”、“在中央商務(wù)區(qū)、新興商務(wù)（購物）區(qū)集聚”、“與國際社區(qū)疊加”的三方面特征，表明上海酒店公寓的分布遵循“接近市場”原則，表達(dá)的區(qū)位指向是市場因素。 

    客戶需求因素 

    酒店公寓客戶一般希望入住地周邊交通便利、便于公務(wù)處理、便于觀光購物。 

    因此，酒店公寓“沿城市交通干道分布”、“與經(jīng)濟(jì)、技術(shù)開發(fā)區(qū)臨近或疊加”、“在中央商務(wù)區(qū)、新興商務(wù)（購物）區(qū)集聚”的分布，其區(qū)位指向是客戶需求因素。 

    各酒店公寓根據(jù)自身市場定位，對商務(wù)或旅游市場有不同側(cè)重，故“與經(jīng)濟(jì)、技術(shù)開發(fā)區(qū)臨近或疊加”、“在中央商務(wù)區(qū)、新興商務(wù)（購物）區(qū)集聚”的比例有所不同。“與經(jīng)濟(jì)、技術(shù)開發(fā)區(qū)臨近或疊加”的酒店公寓更貼近商務(wù)客人需求，“在中央商務(wù)區(qū)、新興商務(wù)（購物）區(qū)集聚”的酒店公寓能同時(shí)滿足商務(wù)或旅游客人的需求。 

    環(huán)境因素 

    環(huán)境包括自然及人文兩方面，上海作為大都市，其人文環(huán)境亦是酒店公寓空間分布的重要指向之一。中央商務(wù)區(qū)是上海經(jīng)濟(jì)、文化、歷史的發(fā)源地，具有濃厚的海派人文氣息；新興商務(wù)區(qū)和購物區(qū)則代表新經(jīng)濟(jì)、新時(shí)尚、新文化；國際社區(qū)顯示了上海國際型都市的底蘊(yùn)。因此“與城市旅游景點(diǎn)（旅游吸引物）臨近”、 “在中央商務(wù)區(qū)、新興商務(wù)（購物）區(qū)集聚”、“與國際社區(qū)疊加”的三個(gè)特征，其區(qū)位指向是環(huán)境因素。