上海酒店公寓贏利模式的應(yīng)用

中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：成本核心價值化贏利模式指酒店公寓減少不必要或非核心的成本，將資金更多地投入到目標(biāo)客戶切實需要的核心產(chǎn)品中去，不斷維護和提高產(chǎn)品品質(zhì)，進而產(chǎn)生更多競爭優(yōu)勢和核心價值。酒店公寓的核心價值是為客人提供具有家庭般寬敞、溫馨、私密的空間、服務(wù)和設(shè)施。

    水平差異化贏利模式 

    與傳統(tǒng)星級酒店相比，酒店公寓是具有不同功能、能滿足消費者不同商旅居停需求的產(chǎn)品，突破了星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)框架，是傳統(tǒng)酒店的水平差異化的系列產(chǎn)品形式之一，與其他類型的衍生型酒店亦有明顯區(qū)別。 

    以下列舉了上海酒店公寓水平差異化的主要表現(xiàn)及其因差異化而體現(xiàn)的優(yōu)勢，正是這些差異化形成了酒店公寓的市場優(yōu)勢并構(gòu)架了整個業(yè)態(tài)的贏利基礎(chǔ)和核心。 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)發(fā)布的《2013-2017年中國經(jīng)濟型酒店市場分析預(yù)測及未來前景預(yù)測報告》 

    上海酒店公寓水平差異化主要表現(xiàn)及優(yōu)勢

    成本核心價值化贏利模式 

    成本核心價值化贏利模式指酒店公寓減少不必要或非核心的成本，將資金更多地投入到目標(biāo)客戶切實需要的核心產(chǎn)品中去，不斷維護和提高產(chǎn)品品質(zhì)，進而產(chǎn)生更多競爭優(yōu)勢和核心價值。酒店公寓的核心價值是為客人提供具有家庭般寬敞、溫馨、私密的空間、服務(wù)和設(shè)施。上海酒店公寓成本核心價值化主要體現(xiàn)在三方面： 

    第一，大堂、餐廳、會議等公共設(shè)施占總建筑面積的比例遠低于同檔次傳統(tǒng)酒店，有利于節(jié)約初期投入以及日常能耗和人員配置，將更多面積、資金用于設(shè)置公寓型、套房型客房以及康樂設(shè)施，突出居家式的溫馨氛圍。 

    第二，大部分酒店公寓（樣本的 70%）客房采用分體式空調(diào)，與傳統(tǒng)酒店的中央空調(diào)相比，不僅總體投入較低，客人還可根據(jù)需要開閉空調(diào)，使用能耗亦較低，也符合客人（尤其是家庭客人）便于日常清潔和保養(yǎng)的需要，提高客人滿意度。 

    第三，組織架構(gòu)扁平化，前臺部門建制精簡、職能合并，后臺部門一崗多能、編制緊湊。通過這一系列措施將節(jié)約的人員成本投入到強化員工激勵、設(shè)施設(shè)備維護更新、營銷拓展等方面。 

    資本化贏利模式 

    上海酒店公寓業(yè)態(tài)資本化贏利主要包括持有增值、轉(zhuǎn)手獲利、建立基金三種形式。 

    據(jù)本文對上海兩家位于中心城區(qū)、分別于 1998 年及 1999 年開業(yè)的酒店公寓了解，兩家酒店公寓均自開業(yè)持有至今，目前保守估計的資產(chǎn)重置價格已是初始的 4-5 倍。這一增值既有房產(chǎn)價格隨行就市的因素，更有業(yè)主在持有物業(yè)的過程中，通過妥善經(jīng)營管理，注入品牌、文化等無形資產(chǎn)價值而獲得的超額房產(chǎn)升值空間。 

    轉(zhuǎn)手獲利是上海酒店公寓（尤其是高檔酒店公寓）較為活躍的資本化贏利方式。例如，明天廣場萬豪服務(wù)公寓已經(jīng)歷過一次易主，近期又傳出轉(zhuǎn)手信號。2010年底摩根士丹利將其于 2003 年收購的盧灣區(qū)一高檔酒店公寓的三分之二股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新加坡嘉茂信托投資基金，獲利 25 億元。 

    房地產(chǎn)投資基金在上海酒店公寓領(lǐng)域的專項應(yīng)用并不多見，主要代表為雅詩閣公寓信托(ART)和摩根士丹利房地產(chǎn)基金 (MSREF, Morgan Stanley Real EstateFund)。雅詩閣 2006 年成立的雅詩閣公寓信托(ART)是專項用于酒店公寓投資的房地產(chǎn)信托基金（REITs）。同年，美國金融服務(wù)公司摩根士丹利旗下房地產(chǎn)基金 (Morgan Stanley Real Estate Fund)收購香港豪華酒店公寓品牌“莎瑪（Shama）”股份，摩根士丹利與莎瑪憑借各自資金與管理優(yōu)勢共同在上海收購并運作多個酒店公寓。 

    信息化贏利模式 

    上海酒店公寓業(yè)態(tài)的信息化贏利主要體現(xiàn)在信息化營銷方面。上海酒店公寓業(yè)態(tài)與網(wǎng)絡(luò)訂房公司的合作起步較早，上海新黃浦酒店公寓是率先與攜程網(wǎng)建立訂房合作關(guān)系的前十家企業(yè)之一，50 家上海酒店公寓樣本企業(yè)中，已建企業(yè)訂房網(wǎng)站的 36 家，占 72%（見附錄 2）。因此上海酒店公寓較早接受并重視網(wǎng)絡(luò)營銷。網(wǎng)絡(luò)營銷渠道與旅行社、中介公司相比，具有客源層次較高、客戶忠誠度較強、開拓維護成本較低的特點。目前上海主要酒店公寓企業(yè)網(wǎng)絡(luò)訂房營收約占總營收的 20-40%。