上海酒店公寓業(yè)態(tài)概況

中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：上海經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，政府大力支持第三產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)發(fā)展，為酒店公寓業(yè)態(tài)較早在上海出現(xiàn)和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。1998-2011 年，上海國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 4.2 倍，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。同期，第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng) 5.3 倍，至 2011 年，第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重接近 60%，第三產(chǎn)業(yè)已成為上海拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) “主動(dòng)力”。1998-2010 年期間，上海旅游產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng) 6.9 倍。

    上海酒店公寓業(yè)態(tài)起步于 1990 年，上海商城是首家酒店公寓。1998 年前后因傳統(tǒng)酒店業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)激烈、房地產(chǎn)形勢(shì)變化等原因，上海酒店公寓業(yè)態(tài)雛形逐步形成，經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，特別是在上海宏觀經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，在旅游業(yè)、酒店業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)大規(guī)模發(fā)展的影響下，現(xiàn)已具備一定規(guī)模。由于目前對(duì)上海酒店公寓數(shù)量尚無(wú)官方或?qū)�業(yè)統(tǒng)計(jì)，故本文統(tǒng)計(jì)了 2011 年 1-3 月期間登錄攜程旅行網(wǎng)的上海酒店公寓數(shù)量。登錄總數(shù)共 56 家，其中符合本文“酒店公寓”定義的有 50 家，共 8577 套客房，與其中開(kāi)業(yè)最早的年份 1998 年相比，酒店公寓數(shù)量是當(dāng)時(shí)的12.5 倍，客房數(shù)增長(zhǎng)近 13.2 倍。1998-2010 年期間，上海酒店公寓數(shù)量增長(zhǎng)最快的是 2002-2008 年，年增長(zhǎng)率達(dá) 82%。 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《2013-2017年中國(guó)星級(jí)酒店行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況及投資前景分析報(bào)告》 

    上海酒店公寓供應(yīng)量概況及增長(zhǎng)圖（1998-2010 年）

    上海酒店公寓產(chǎn)生和發(fā)展的原因 

    上海酒店公寓作為傳統(tǒng)酒店的衍生型業(yè)態(tài)，其產(chǎn)生和發(fā)展主要是由于上海酒店業(yè)受到外部推力和內(nèi)部動(dòng)力兩個(gè)方面、八種因素共同作用的結(jié)果。 

    酒店產(chǎn)業(yè)外部推力 

    首先，上海經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，政府大力支持第三產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)發(fā)展，為酒店公寓業(yè)態(tài)較早在上海出現(xiàn)和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。1998-2011 年，上海國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 4.2 倍，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。同期，第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng) 5.3 倍，至 2011 年，第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重接近 60%，第三產(chǎn)業(yè)已成為上海拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) “主動(dòng)力”。1998-2010 年期間，上海旅游產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng) 6.9 倍。 

    上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，尤其是三產(chǎn)和旅游業(yè)的發(fā)展，為酒店公寓業(yè)態(tài)萌芽和發(fā)展創(chuàng)造了良好的氛圍。 

    其次，房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)變化是酒店公寓在上海出現(xiàn)和發(fā)展的重要外因。1997 年后, 受亞洲金融風(fēng)暴的影響, 上海房產(chǎn)市場(chǎng)低迷，出現(xiàn)了在建房產(chǎn)“爛尾”及已建房產(chǎn)“空置”的現(xiàn)象，大樓部分業(yè)主（以有外資背景的為主）通過(guò)改變用途、轉(zhuǎn)售為租等方法，將爛尾及空置大樓改建為酒店公寓，促進(jìn)了上海酒店公寓業(yè)態(tài)雛形的形成。2002-2007 年間上海房?jī)r(jià)上漲較快，期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅達(dá)到81.5%，帶動(dòng)酒店公寓業(yè)態(tài)一輪快速發(fā)展。2010 年起政府以住宅房產(chǎn)為重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了持續(xù)大規(guī)模、大力度的宏觀調(diào)控，旅游房產(chǎn)成為投資熱點(diǎn)，再次帶動(dòng)上海酒店公寓業(yè)態(tài)的擴(kuò)容。 

    第三，上海推進(jìn)落實(shí)吸引外資、建立經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)/新興商務(wù)區(qū)等政策，為酒店公寓業(yè)態(tài)的發(fā)展提供了一部分客源。截至 2011 年 9 月底，外商累計(jì)在滬設(shè)立投資性公司 237 家，跨國(guó)公司地區(qū)總部 347 家、研發(fā)中心 332 家，居中國(guó)內(nèi)地省市之首。外資的引入以及新興開(kāi)發(fā)區(qū)和商務(wù)區(qū)的建立能形成中長(zhǎng)期居停及商旅市場(chǎng)需求，故對(duì)酒店公寓產(chǎn)生和發(fā)展具有正向牽引作用。 

    第四，上海高度重視城市及城際交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是酒店公寓業(yè)態(tài)發(fā)展的硬件支撐。1998-2011 年，全市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增長(zhǎng) 1.23 倍，先后建成浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、盧浦大橋、鐵路上海南站、外灘地區(qū)綜合交通改造等重大城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，至 2010 年，全市高速公路網(wǎng)通車(chē)?yán)锍踢_(dá)到 775 公里。

上海軌道交通預(yù)計(jì)到 2012 年末將形成總共 13 條線、總長(zhǎng) 500 公里運(yùn)營(yíng)里程的基本網(wǎng)絡(luò)，將使上海軌交跨入世界先進(jìn)行列。

2010-2011 年滬寧、滬杭、京滬高鐵相繼開(kāi)通增強(qiáng)了上海與長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)各大城市的連接。交通設(shè)施能級(jí)的提升，提高了游客交通的便利性、可達(dá)性，擴(kuò)大了上海酒店公寓的市場(chǎng)輻射力和覆蓋面。 

    酒店產(chǎn)業(yè)內(nèi)在動(dòng)力 

    首先，市場(chǎng)需求格局的變化是上海酒店公寓作為傳統(tǒng)酒店的衍生型業(yè)態(tài)出現(xiàn)的首要內(nèi)在動(dòng)力。區(qū)域性、國(guó)際性經(jīng)濟(jì)合作逐步深入、增強(qiáng)，常駐上海的公司外派中外經(jīng)營(yíng)管理、工程技術(shù)人員數(shù)量不斷增長(zhǎng)，為酒店公寓的出現(xiàn)提供了中長(zhǎng)期客源市場(chǎng)支撐。傳統(tǒng)酒店局促的客房面積，商務(wù)化、程式化的管理服務(wù)方式，相對(duì)高昂的長(zhǎng)包房?jī)r(jià)格無(wú)法滿足這部分客人及公司的住宿需求。因此，1990 年前后上海首批以國(guó)外投資企業(yè)高級(jí)管理層在滬長(zhǎng)期居住為主要目標(biāo)市場(chǎng)的高級(jí)酒店式公寓應(yīng)運(yùn)而生。隨著中國(guó)加入 WTO 及中國(guó)國(guó)民收入的不斷增長(zhǎng)，海內(nèi)外中短期商旅市場(chǎng)及國(guó)內(nèi)度假旅游市場(chǎng)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，逐步顯現(xiàn)出自由行比重持續(xù)增加、家庭親朋小團(tuán)體出游增多、逗留時(shí)間延長(zhǎng)的特點(diǎn)，這部分客人需要更寬敞溫馨的住宿空間，更周全私密的服務(wù)氛圍、更合理可控的人均支出。這部分需求促使不少酒店公寓市場(chǎng)定位向“散客化”轉(zhuǎn)型。 

    其次，國(guó)際酒店商業(yè)模式傳導(dǎo)，促進(jìn)國(guó)內(nèi)酒店業(yè)態(tài)衍生。上海最早出現(xiàn)的酒店式公寓是 1990 年開(kāi)業(yè)的上海商城，由美國(guó)、香港、日本四家公司共同投資興建，將國(guó)際酒店公寓的設(shè)計(jì)理念、建筑工藝、商業(yè)模式等首次引入上海。2000年起，雅詩(shī)閣、輝盛、萬(wàn)豪行政公寓等國(guó)際品牌先后登陸上海，進(jìn)一步帶來(lái)酒店公寓的國(guó)際理念，推動(dòng)了上海酒店公寓業(yè)態(tài)的發(fā)展。 

    第三，傳統(tǒng)酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，酒店公寓成為 “差異化” 經(jīng)營(yíng)的有效選擇。 

    1995 年上海星級(jí)酒店數(shù)量為 116 家，2.9 萬(wàn)間，2011 年 12 月上海星級(jí)酒店達(dá)到至少 318 家，增幅 174%。1995-2011 年 17 年以來(lái)，上海星級(jí)酒店出租率連續(xù) 2 次經(jīng)歷出租率持續(xù)滑坡（95-99 年及 04-09 年），期間有 5 年更是跌破 60%。（見(jiàn)圖）大部分星級(jí)酒店可能面臨虧損。傳統(tǒng)酒店業(yè)效益不佳、競(jìng)爭(zhēng)劇烈之時(shí)，一部分投資、經(jīng)營(yíng)者轉(zhuǎn)向酒店公寓業(yè)態(tài)，使 2001-2008 年期間上海酒店公寓數(shù)量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。 

    1995-2011 年上海星級(jí)酒店平均出租率（來(lái)源：上海市旅游局官網(wǎng)）

    第四，國(guó)內(nèi)外資本青睞，推動(dòng)上海酒店公寓業(yè)態(tài)發(fā)展。國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)商新黃浦、新梅、綠地等相繼投資酒店公寓。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2008 年 1-8 月期間英國(guó)高富諾、韓國(guó)未來(lái)、美國(guó)凱雷等外資對(duì)上海酒店公寓的收購(gòu)總額高達(dá) 42億元人民幣。因此，房地產(chǎn)及金融資本的直接介入，亦是上海酒店公寓業(yè)態(tài)發(fā)展的要因之一。 

    上海酒店公寓業(yè)態(tài)現(xiàn)狀 

    按品牌性質(zhì)分 

    按酒店公寓的品牌性質(zhì)分，可分為國(guó)際（海外）品牌及國(guó)內(nèi)品牌兩類(lèi)（見(jiàn)表）。根據(jù)對(duì)攜程網(wǎng) 50 個(gè)樣本分析結(jié)果，目前落戶(hù)上海的海外酒店公寓品牌共12 個(gè)，主要來(lái)自香港和新加坡，包括香港逸蘭（Lanson Place）、新加坡雅詩(shī)閣、輝盛等，開(kāi)設(shè)（或管理）酒店公寓 16 家；國(guó)內(nèi)品牌共 27 個(gè)，包括雅斯、瑞峰、東湖西郊等，開(kāi)設(shè)（或管理）酒店公寓 34 家。因此，無(wú)論是品牌數(shù)量抑或酒店公寓數(shù)量，均是國(guó)內(nèi)品牌占多數(shù)（三分之二強(qiáng)）。（見(jiàn)圖 ） 

    上海酒店公寓國(guó)內(nèi)外品牌數(shù)量比例圖

    按品牌規(guī)模分 

    按酒店公寓品牌規(guī)模分，可分為集團(tuán)品牌及單體品牌兩類(lèi)，集團(tuán)品牌又可分為傳統(tǒng)酒店集團(tuán)品牌、專(zhuān)營(yíng)酒店公寓連鎖品牌兩種。上海所有 39 個(gè)品牌 50 家酒店公寓中，單體品牌 22 個(gè)（22 家），集團(tuán)品牌共 17 個(gè)，其中傳統(tǒng)酒店集團(tuán)品牌占 9 個(gè)（14 家），專(zhuān)營(yíng)酒店公寓連鎖品牌 8 個(gè)（14 家）。按品牌數(shù)量計(jì)，上海酒店公寓的單體品牌占多數(shù)（56%）；但按酒店公寓數(shù)量計(jì)，集團(tuán)品牌占多數(shù)（56%）。

上海酒店公寓品牌性質(zhì)及品牌規(guī)模示意圖（按品牌數(shù)量計(jì)）

    按價(jià)格檔次分 

    按酒店公寓的價(jià)格檔次分，可分為高檔、中高檔、中低檔、低檔四類(lèi)。酒店公寓價(jià)格分散客價(jià)格和長(zhǎng)包房?jī)r(jià)格兩類(lèi)，但因長(zhǎng)包房?jī)r(jià)格較難獲取，即使獲取亦缺乏全面性和可比性，故此處按散客價(jià)格劃分檔次。對(duì)照 2011 年 11 月上海各星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)，本文將房?jī)r(jià)起價(jià)高于 1000 元/天的酒店公寓劃分為高檔，介于 500-1000 元/天的為中高檔，介于 300-500 元/天的為中低檔，低于 300 元/天劃分為低檔。本文仍以 2011 年 1-3 月期間登錄攜程旅行網(wǎng)的 50 家上海酒店公寓為樣本，于 2011 年 11 月在攜程查詢(xún)房?jī)r(jià)，仍載錄的 45 家。其中高檔 3 家，中高檔 19 家，中低檔 16 家，低檔 7 家，中低檔及中高檔酒店公寓占總量的近八成，是市場(chǎng)主流。